北京市人民政府令

没有。 209

《北京市人民政府关于修改《北京市城市房地产转让管理办法》的决定》已经2008年11月18日市人民政府第十七次常务会议审议通过。现公布，自公布之日起施行。

郭金龙市长

2008 年 12 月 6 日

北京市人民政府修订

《北京市城市房地产流转管理办法》的决定

北京市人民政府决定对《北京市城市房地产转让管理办法》的部分规定进行如下修改：

一、第十三条修改为：“不动产转让时，转让相应的共用部分、共用设备、设施，按照国家和本市规定执行。”

二、增加文章作为第十八条：“房地产管理部门应当运用网络信息技术，建立健全房地产管理信息系统，推进房地产转让合同网上签订和网上登记备案。 "

三、增加了一篇文章作为第21条：“新建商品房的转让按照公寓内的建筑面积定价，但独栋别墅、整栋楼和车库（座）的转让可以可按公寓建筑面积定价，可按建筑面积定价，也可按套数（单位）定价。”

四、增加了一篇文章作为第二十二条：“为保证未来物权的实现，房地产转让各方可以签订房屋买卖协议并申请提前通知按照协议向市或者区、县房地产行政管理部门登记。”

五、删除第二十三条、第二十四条、第三十四条、第四十一条。

六、第二十七条改为第二十八条，修改为：“房地产管理部门应当收集房地产开发企业、房地产经纪机构从事房地产经营活动的相关信用信息，并按照条例已公布。”

七、第二十九条修改为第三十条，第一款修改为：“房地产开发企业申请商品房预售许可证的，应当向市房产局提交下列文件：物业管理部门：

"(一）本办法第二十九条第二款规定事项的证明文件；

"(二）营业执照和企业资质证书；

"(三）工程施工合同及施工进度说明；

"(四）包括测绘成果、房地产开发项目手册、销售代理及销售人员、住宅小区建设方案、房屋装修装修及相关设备设施的交付、前期物业服务等. 商品房预售方案；

"(五）土地使用权或者土地使用权连同在建工程已经抵押的北京国内旅游公司变更许可，提交抵押权人同意抵押房屋转让的证明。"

八、Article 36 添加一项作为项（10一）：“共享设备和设施的共享部件、位置、目的和交付时间。”

九、 第三十九条第一款修改为：“房地产开发企业预售抵押商品房，应当取得抵押权人同意，并应当书面通知预购人抵押状态以及解除抵押的条件和时间。人。”

十、第四十条修改为：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县房地产管理部门申请办理预售合同的登记备案。”

10一、 增加一条作为第四十二条：“房地产管理部门应当加强预售项目建设、销售过程中的监管，对房地产开发企业的下列违法行为，依法予以处理依法并督促其履行义务：

"(一）非法交易；

"(二）拖欠工程款；

"(三）延迟交房;

"(四）不同步建设配套公共服务设施；

"(五）建设项目有质量问题；

"(六）其他不依法履行合同的行为。"

十二、，条款中的“预售登记”改为“预售合同登记备案”。

此外，组织名称、单字、术语顺序也将作相应修改和调整。本决定自公布之日起施行。

2003年9月2日北京市人民政府令第135号公布的《北京市城市房地产转让管理办法》根据本决定修改重新公布。

北京市城市房地产转让管理办法

第一章总则

第一条为规范城市房地产流转，保护当事人合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，中华民国”和《城市房地产开发管理条例》等法律法规，结合本市实际情况制定。

第二条本市国有土地范围内的房地产转让，适用本办法。本市城镇职工按照城镇住房制度改革政策购买公共住房、住房项目住房、集资合作建设住房的，不适用本办法。

第三条 不动产转让，是指依法拥有房屋所有权和土地使用权的自然人、法人和其他组织向他人转让不动产的行为。房地产转让人是指拥有房屋所有权和土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让方可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，国家、市人民政府另有规定的，从其规定。

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第四条 不动产转让包括以下方式：

(一）贸易;

(二）寄给;

(三）Exchange;

（四）以不动产价格购买股份或与他人组建法人或其他组织作为合作条件，改变不动产所有权；

（五）因法人或其他组织合并、分立而发生的房地产权属变化；

（六）用房产还债；

（七）法律法规规定的其他方式。

第五条市房地产行政管理部门主管本市房地产转让管理工作。区、县房地产行政管理部门负责本行政区域内的房地产出让管理工作。有关行政管理部门按照各自职责对房地产转让进行监督管理。

第六条房地产转让应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

第七条本市逐步建立房地产交易信息公开制度。市房地产管理部门应当会同有关部门定期发布本市房地产交易指导信息。

第二章总则

第八条房屋转让时，房屋占用范围内的国有土地使用权一并转让。

第九条在依法取得使用权的国有土地上建造的房屋，须办理房屋所有权及相应的土地使用权登记，取得房地产权属证书后，方可转让。

第十条转让土地上的在建房屋转让应当符合下列条件：

（一）已按照出让合同支付了全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证；

（二）投资开发按照出让合同进行，完成开发投资总额的25%以上。以划拨方式取得土地使用权的房地产出让，在符合国家和本市有关规定。

第十一条下列不动产不得转让：

（一）司法机关、行政机关依法裁定或者决定以其他方式封锁或者限制房地产权利；

(二）依法收回土地使用权；

（三）未经其他共有人书面同意，注册为共同财产；

（四）所有权存在争议；

（五）未依法登记取得不动产权属证书；

（六）法律、行政法规规定不能转移的其他情形。

第十二条按照房屋建设设计独立成套（单元）设计的房屋，不得分割转让。

第十三条房地产转让时，转让相应的共用部分、共用设备、设施，按照国家和本市规定执行。

第十四条 共同财产的买卖，在同等条件下，共有人享有优先购买权。

出卖人出售租赁的房地产时，应当提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。卖方不履行通知义务的，应当承担相应的民事责任。

第十五条租赁的不动产发生转让的，受让方应当继续履行原租赁合同。但是，该不动产在租赁前已经依法抵押，为实现抵押权而转让不动产的，受让人不承担继续履行原租赁合同的义务。

第十六条所购公房转让时，无须征得房屋原出卖人同意。

购买的公房转让后，原卖方不再承担房屋的暖气、物业管理等费用。

第十七条房地产转让时，除本办法第四条（四）、（五）））规定的情形外，当事人应当签订书面转让合同。房地产转让合同应当包括：以下内容：

(一）姓名或转让人和受让人的姓名和住所；

（二）房地产的位置、范围和面积；

(三）房地产使用；

(四）房产证号；

(五）买卖的价格或交换的差额，还本付息的金额；

(六）房产交付条件和日期；

（七）违约责任；

(八）争议解决方式；

（九）转让方与受让方同意的其他内容。

第十八条房地产管理部门应当运用网络信息技术，建立健全房地产管理信息系统；实行不动产转让合同网上签订和网上登记备案。

第十九条不动产转让时，转让人应当如实告知受让人转让不动产的抵押、租赁情况。转让人不履行通知义务的，应当承担相应的民事责任。

第二十条房地产的转让价格由出让方与受让方协商确定，政府指导价的除外。

第二十一条新建商品房的转让按照公寓内的建筑面积计价，但独栋别墅、整栋楼和车库（座）的转让可以按照建筑面积计价在公寓内，也可以根据建筑面积或公寓定价。 （单位）估价。

第二十二条为保证今后物权的实现，房地产转让当事人可以签订买卖房屋协议，并可以向市或者区、县申请预告登记。房地产管理部门按照协议约定。

第二十三条房地产转让时，房地产转让方、受让方应当依法纳税。

第二十四条房地产转让方、受让方应当自签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件之日起90日内，向市或者区、县房地产行政管理部门申请办理转让登记。不动产所有权并提交以下文件：

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(一）房产证；

（二）转让方身份证明，转让方为法人或其他组织的，还应出具具体承办人员授权委托书；

（三）转让合同或与转让有关的法律文件；

（四）法律、法规、规章要求的其他文件。

境外法人、组织办理房地产转让登记时提交的文件，应当按照规定进行公证认证，并提交经过公证的中文译本。

第二十五条市或者区、县房地产行政管理部门应当对转让方的房地产权属转让登记申请进行审查。当事人提交的文件不齐全的，应当一次性将需要补充的全部文件通知当事人；当事人提交的材料齐全的，应立即受理。

符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转让登记；不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由。

第二十六条房地产开发企业对其销售的新建商品房承担质量保证责任。

房地产开发企业应当在与受让方的转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得少于国家规定的最短期限。保修期自商品房交付之日起计算。

新建商品房在保修期内再次转让的，房地产开发企业继续承担商品房的担保责任。

第二十七条房地产转让当事人可以委托律师、房地产经纪机构代理房地产转让或者提供中介服务。

受托人应当忠实勤勉地履行职责。因受托人的过错给不动产转让当事人造成损失的，不动产转让当事人可以要求受托人承担赔偿责任。

第二十八条房地产管理部门应当收集房地产开发企业、房地产经纪机构从事房地产经营活动的相关信用信息，并按照规定予以公布。

第三章商品房预售

第二十九条房地产开发企业取得预售许可证后方可预售商品房。

预售商品房应满足以下条件：

（一）已缴纳全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于保障性住房预售的，应取得建设用地批复函；

（二）获得建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按预售商品房计算，开发投入的建设资金达到项目建设总投资的25%以上；

（四）已确定竣工日期，符合市房地产管理部门公布的最长预售期。

第三十条房地产开发企业申请商品房预售许可证，应当向市房地产行政管理部门提交下列文件：

（一）本办法第二十九条第二款规定事项的证明文件；

(二）营业执照和企业资质证书；

(三）工程施工合同及施工进度说明；

(四）商品房包括测绘成果备案、房地产开发项目手册、销售代理及销售人员、住宅小区建设方案、房屋装修装修及相关设备设施交付、前期物业服务等预售计划；

(五）土地使用权或者土地使用权连同在建工程已经抵押的，抵押权人应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的证明。如果房地产开发企业申请经济适用房预售许可证的，退还经济适用房销售价格审批文件。

第三十一条市房地产行政管理部门应当对商品房预售申请进行审查。申请人提交的材料不齐全的，应当一次性通知全部需要补充的材料；如果文件齐全，应立即接受。

对符合本办法第二十九条规定的，市房地产行政管理部门应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证。住房;不符合预售条件的，作出不同意预售的决定并说明理由。

由市房地产行政管理部门发布预售许可证。

第三十二条商品房预售许可证应当包括以下内容：

(一）房地产开发公司名称；

(二）预售许可证号；

(三）预售商品房建设项目规划许可证号；

(四）预售商品房的位置、楼号或楼层、面积；

(五）土地用途及使用期限；

（六）发证机关和发证日期。

第三十三条房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核定的内容预售商品房。房地产开发企业预售时，应当向预购人出示商品房预售许可证。

任何单位和个人不得伪造、变造、出租、转让、冒用商品房预售许可证。

第三十四条房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可发布商品房预售广告，参与房地产交易展示活动。

房地产开发企业发布商品房预售广告时，应当在广告中明确标明房地产开发企业名称、商品房所在地、商品房预售许可证号.

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第三十五条 房地产开发企业在商品房预售前，应当公示具有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告及以下分摊比例：

(一）要分摊的共享部分的名称、用途、位置和面积；

(二）参与共享建筑面积分配的商品房名称、用途、位置、面积、分配系数；

(三）共享部分不分摊。共享楼面分摊公布并与第一预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得变更。房地产开发企业与预购人签订的销售合同应附有上述公开公布的共享建筑面积分配，其他商品房预售时北京国内旅游公司变更许可，房地产开发企业应明确标明共享建筑面积分配。

第三十六条商品房的预售，当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括以下内容：

(一）房地产开发企业及预购人姓名或姓名、住所；

(二）商品房预售许可证号；

(三）商房的位置、结构、层高、建筑层数、封阳台情况；

（四）货房的目的；

(五）土地使用权取得方式及期限；

(六）预售建筑面积、套房内建筑面积、分配的共享建筑面积；

(七）预售面积及实测面积误差处理方法；

(八）商品房辅助设备及装修标准；

(九）交货条件和日期；

（十）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺；

（Ten一）共享设备设施的部件、位置、用途、交付时间；

（10二）关于办理商品房过户登记手续的协议；

（ten三）违约责任；

(十四）争议解决方法;

（10五）双方同意的其他内容。

第三十七条房地产开发企业在签订合同前收取预售费用的，在签订预售合同时，收取的费用作为房价；房地产开发企业未签订预售合同的，房地产开发企业应当将收取的费用退还给预购人。

第三十八条房地产开发企业依法与预购人解除预售合同前，不得与他人就同一商品房签订预售合同。

第三十九条房地产开发企业预售抵押商品房，应当征得抵押权人同意，并将抵押情况、解除抵押的条件和时间以书面形式告知预购人。房地产开发企业不得将预售商品房抵押。

第四十条房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县房地产行政管理部门申请预售登记备案。合同。

第四十一条商品房预售合同经登记备案后，房地产开发企业与预购人变更预售标的或者解除预售合同的，应当签订预售合同。同意变更或者解除预售合同，并按照本办法第四十条规定，双方应当到原登记机关办理预售合同变更或者解除登记备案手续。

第四十二条房地产管理部门应当加强对预售项目建设、销售过程的监管。房地产开发企业有下列违法行为的，依法予以处理并督促其履行义务：

(一）非法交易；

（二）拖欠工程款；

(三）延迟交房;

(四）未同步建设配套公共服务设施；

(五）建设项目有质量问题；

（六）其他不依法履行合同的行为。

第四十三条房地产开发企业应当按照规划行政主管部门颁发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。

房地产开发企业确需变更规划许可内容的，应当取得受影响预购人的书面同意，并报规划行政主管部门批准。因方案变更给预购人权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应赔偿。

第四十四条预购人在预售合同登记后、商品房竣工前转让其预购商品房的，按照下列规定办理：

（一）未支付预售商品房预售合同约定的总价款，预购人应征得房地产开发企业同意；

（二）已支付预售合同约定的总价款，预购人应将预购商品房转让事宜书面通知房地产开发企业。

预购商品房的转让，预购人和受让方应当签订书面合同，并在合同签订之日起15日内，向原登记机关申请变更登记预售合同按照本办法第四十条的规定。

第四十五条房地产开发企业在商品房预售时设置样板房，未将房屋实际交付质量、设备、装修标准、布局结构及配套设施告知预购人的。签订预售合同前的设施等与样板间一致的，实际交付的商品房应与样板间一致。

第四十六条商品房竣工后，房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每栋房屋的建筑面积、内置建筑面积和合用建筑面积进行测绘。每个房子，并提供以下文件：

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（一）商品房预售区测绘技术报告。

(二）商品房共享建筑面积共享信息文件。对于商品房，文件内容应当与按照本办法第三十五条公示的内容一致；按照本办法第四十三条规定的第二款规定，建设项目规划许可证内容发生变更，导致分摊的共享建筑面积发生变化的，还应当提供相应的规划变更批准文件。

受委托测绘单位按照国家、市有关技术规范进行实测，出具商品房面积实测技术报告和实测数据表每个房子的面积。测绘单位对测绘成果质量负责。

房地产开发企业应允许购房者查询商品房面积实测技术报告。

第四十七条预售商品房按照建成面积计价，预售合同约定的预售建成面积与实际建成面积不符的建筑面积按合同约定的方式处理。合同没有约定或者约定不明确的，适用下列规定：

(一） If the area error is within 3% (including 3%) of the absolute value, the house price will be settled based on the measured area.

(二） If the area error exceeds 3% of the absolute value, the pre-purchaser has the right to check out. If the pre-purchaser checks out, the real estate development enterprise shall return the pre-purchaser within 30 days from the date when the pre-purchaser makes a written check-out request The paid price of the house price and its interest. If the pre-purchaser does not check out, the measured area is larger than the contract agreement, and the area error ratio is within 3% (including 3%) of the house price shall be made up by the pre-purchaser; The real estate development enterprise shall be responsible for the property rights to the pre-purchaser. If the measured area is smaller than the contract agreement, the real estate development enterprise shall return the price of the house price to the pre-purchaser if the area error is less than 3% (including 3%); the house price of the part exceeding 3% The payment will be doubled back to the pre-purchaser by the real estate development company.

The area error ratio mentioned in this method is equal to the difference between the measured area and the contractual area divided by the contractual area multiplied by 100%.

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Article 48 If the pre-sale commercial housing is priced according to the building area, if there is an error between the pre-sale building area and the built-in building area specified in the pre-sale contract, and the actual measured area, it shall be handled in accordance with the method agreed in the contract. If there is no agreement in the contract or the agreement is unclear, it shall be dealt with in accordance with the following provisions:

(一）Building area and building area error ratio within 3% (including 3%) in absolute value, the house price shall be settled according to the measured area.

(二）The building area error exceeds 3% of the absolute value, in accordance with the provisions of Article 47 Paragraph 1 (二） Item) of these Measures.

(三）The building area error is within 3% (including 3%) of the absolute value, and the house building area error is more than 3% of the absolute value, the buyer has the right to check out. If the pre-purchaser checks out, the real estate The development enterprise shall refund the price paid by the pre-purchaser and its interest within 30 days from the date when the pre-purchaser makes a written check-out request; if the house-buyer does not check out, the price shall be settled according to the actual measured area.

Article 49 If the pre-sale commercial house is priced according to the unit (unit), the pre-sale contract of the commercial house shall stipulate the unit type, detailed size, error range and handling method of the commercial house and attach a plan.

When the pre-sale commercial house priced according to the set (unit) is actually delivered, the house type is consistent with the design drawing, and the relevant dimensions are within the error range agreed in the pre-sale contract, the total price remains unchanged. If the set type is inconsistent with the design drawings or the relevant dimensions exceed the agreed error range, it shall be dealt with in the manner agreed in the contract; if the contract is not agreed, the parties shall negotiate and resolve; if the negotiation fails, it may apply for arbitration or initiate a civil lawsuit in accordance with the law.

Article 50 A real estate development enterprise delivering pre-sale commercial houses shall meet the following conditions:

(一） Obtained the construction project completion acceptance record form;

(二） Obtained the technical report on the measured area of ??commercial housing;

(三）Other delivery conditions stipulated in the pre-sale contract. The real estate development enterprise shall notify the pre-purchaser in writing of the time and place for the delivery procedures and the certificates and documents that the pre-purchaser should bring 7 days before the delivery date. The real estate development enterprise shall issue the documents specified in the preceding paragraph to the pre-purchaser; if the house is delivered, it shall also provide the pre-purchaser with a residential quality guarantee and a house instruction manual.

Article 51 If a project that has obtained a pre-sale permit for commercial housing is transferred in accordance with the law, the project assignee shall apply for a pre-sale permit in accordance with Article 30 of these Measures. The original real estate development enterprise shall notify the pre-purchaser in writing within 10 days from the date of signing the project transfer contract, and the pre-purchaser has the right to terminate the pre-sale contract within 30 days from the date of receipt of the written notice.

If the pre-purchaser does not terminate the pre-sale contract, the rights and obligations of the original real estate development enterprise stipulated in the pre-sale contract shall be borne by the project assignee.